Wciskają kolejną zabudowę wielorodzinną w osiedlu

Zarząd Dzielnicy Wawer chce po raz kolejny wydać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy dla budynku wielorodzinnego w naszym osiedlu, która jest niezgodna z ustaleniami projektu miejscowego planu zagospodarowania obszaru Sadul, gwałci ład przestrzenny, wykracza poza wszelkie wskaźniki i parametry otoczenia oraz będzie negatywnie oddziaływać na sąsiednie działki. Tym razem dotyczy to posesji pod adresem Lucerny 112. Wnioskowana zabudowa wielorodzinna zakłada budynek z 4-ma kondygnacjami o wysokości 12,5m oraz o długości 32m. Uwzględniając długość działki oraz wymagane odległości zabudowy od granicy oznacza to praktycznie zabudowę całej działki.

Istniejący budynek pod adresem Lucerny 112

Wnioskodawca złożył tak naprawdę trzy wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy:

– dotyczący rozbudowy isntniejącego domu jednorodzinnego wraz z częścią usługową,

– dotyczący budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz

– dotyczący budowy budynku mieszkalnego z usługami w parterze i z garażem podziemnym.

Poniżej przedstawiam harmonogram tych postępowań administracyjnych:

1. Rozbudowa domu jednorodzinnego wraz z częścią usługową,
2015.12.02 – wniosek o wydanie warunków zabudowy
2016.02.29 – Decyzja nr 56/2016 z dnia 29.02.2016 o wydaniu warunków zabudowy na rozbudowę bud. jednorodzinnego
2016.05.13 – SKO do ponownego rozpatrzenia, znak: KOC/1681/ Ar/16
2016.08.16 – Decyzja nr 286/2016 z dnia 16.08.2016 o wydaniu warunków zabudowy na rozbudowę bud. jednorodzinnego

2. Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym.
2015.12.02 – wniosek o wydanie warunków zabudowy,
2016.05.11 – Decyzja odmowna nr 146/2016 z dnia 11 maja 2016 znak: UD-XIII-WAB-RU.6730.539.2015.AGW
2016.07.07 – SKO do ponownego rozpatrzenia, znak: KOC/3120/Ar/16
2016-10-31 – Decyzja odmowna nr 359/2016 z dnia 31 października 2016 znak: UD-XIII-WAB-RU.6730.398.2016.IRY
2017-01-25 – SKO do ponownego rozpatrzenia, znak: KOC/6755/Ar/16

3. Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze i z garażem podziemnym.
2015.12.02 – wniosek o wydanie warunków zabudowy
2016.05.11 – Decyzja odmowna nr 147/2016 z dnia 11 maja 2016 znak: UD-XIII-WAB-RU.6730.538.2015.AGW
2016.07.07 – SKO do ponownego rozpatrzenia, znak: KOC/3120/Ar/16
2016-10-31 – Decyzja odmowna nr 360/2016 z dnia 31 października 2016 znak: UD-XIII-WAB-RU.6730.397.2016.IRY
2017-01-25 – SKO do ponownego rozpatrzenia, znak: KOC/6753/Ar/16

Odnośnie pierwszego postępowania dotyczącego rozbudowy domu jednorodzinnego wraz z częścią usługową wydano pozytywną decyzję o warunkach zabudowy i postępowanie zostało zakończone wskutek braku odwołania stron postępowania.

Odnośnie dwóch pozostałych postępowań dotyczących budynków wielorodzinnych Urząd Dzielnicy Wawer przygotował właśnie projekty decyzji pozytywnych. To szczególnie dziwne biorąc pod uwagę fakt, że urzędnicy dwukrotnie odmawiali wydania takich decyzji w tych samych postępowaniach administracyjnych. Skąd taka niekonsekwencja? Dlaczego urzędnicy dwukrotnie odmawiali wydania zgody na budowę wielorodzinnego budynku, a ostatecznie zmienili zdanie i chcą taką zgodę wydać?

Poniżej przedstawiam wybrane i skrócone argumenty z poszczególnych decyzji Urzędu Dzielnicy Wawer i Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Pierwsze decyzje odmowne Urzędu Dzielnicy Wawer wskazywały, iż „W obszarze analizowanym występują budynki wielorodzinne, jednak żadem z nich nie jest dostępny z tej samej drogi publicznej. Tym samym analiza obszaru wykazała, że przy tej samej drodze publicznej nie występują działki zagospodarowane w sposób pozwalający na określenie funkcji nowej zabudowy jako funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej” (chodzi o ulicę Kwidzyńską, gdyż taka wskazana była jako projektowany dojazd z drogi publicznej).  Takie wymaganie nakłada art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówiący o tym, iż „co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu

Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchylając decyzje Urzędu Dzielnicy Wawer stwierdziło m.in, że „planowana inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze i bez znaczenia pozostaje okoliczność, że budynki mieszkalne wielorodzinne nie są dostępne z tej samej drogi publicznej” oraz, że „wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy z powodu nie spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt l ustawy może nastąpić tylko wtedy, gdy w „sąsiedztwie” nie ma żadnej zabudowy, która mogłaby stanowić punkt odniesienia dla decyzji lokalizacyjnej. „Sąsiedztwo” należy rozumieć szeroko – to jest tak dalece jak długo o planowanej inwestycji można powiedzieć, że pozostaje wstosunku do zabudowy dotychczasowej w czytelnych i uporządkowanych relacjach„.

Drugie decyzje odmowne Urzędu Dzielnicy Wawer, po przeprowadzeniu ponownej analizy urbanistycznej wykazały, iż „nie jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji ze względu na to, że parametry wynikające z analizy diametralnie odbiegają od parametrów wnioskowanych.” Chodzi między innymi o to, że średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na analizowanym obszarze wynosi – 0,25, a wnioskodawca określił powierzchnię projektowanej zabudowy na około 400 m2, co daje współczynnik zabudowy 0,41 – czyli znacznie przewyższa średnią. To samo dotyczy szerokości elewacji. „Szerokość elewacji frontowej budynków w analizowanym obszarze wynosi od 7 m do 66,5m. Średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 13,59 m. Wnioskodawca wnioskował o szerokość elewacji frontowej 32m. Wnioskowana szerokość elewacji 32m znacznie przekracza średnią szerokość elewacji z tolerancją 20% tj: 13,59m x 0,2 = 14,4m„. W wyniku analizy, stwierdzono że parametry planowanej inwestycji określonej we wniosku, są zawyżone i nie do spełnienia na tym terenie”

Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło tym razem między innymi to, że Urząd Dzielnicy Wawer nie analizował możliwości ustalenia poszczególnych parametrów zabudowy na zasadzie odstępstwa, wskazując przykładowo, że „…dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi od 0,34 do 0,46„. SKO w podsumowaniu wskazało, że Urząd Dzielnicy Wawer „nie uzasadnił odmowy ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Nawet jeśli ponownie prowadzone postępowanie wykaże, że wnioskowane przez inwestora parametry zabudowy nie mięszczą sie w średnich wynikających z analizy obszarowej, jak również brak jest podstaw do ustalenia ich na zasadzie odstępstwa, to organ przed wydaniem decyzji winien, stosownie do art. 9 Kpa, poinformować o tym wnioskodawcę umożliwiając mu ewentualne skorygowanie wniosku w takim zakresie, który umożliwi wydanie decyzji pozytywnej.

Wygląda jednak na to, że urzędnicy nie mają zamiaru prosić wnioskodawcy o korektę przedmiotowych parametrów i przede wszystkim nie chcą narażać się na ewentualny trzeci zwrot z SKO do organu pierwszej instancji. Zarząd Dzielnicy Wawer podjął w związku z tym decyzję o wydaniu warunków zabudowy zgodnych w 100% z wnioskodawcą.

Urzędnicy nie chcą też zawiesić postępowania na okres 9-ciu miesięcy tłumacząc, iż od złożenia wniosku minęło już 15 miesięcy i w związku z tym rzekomo skonsumowane zostało 9 miesięcy czasu, na który to postępowanie mogłoby być zawieszone. Na argumenty mówiące o tym, iż projekt miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego dla Sadula będzie niedługo uchwalony i jest zupełnie sprzeczny z zapisami przygotowanej decyzji o warunkach zabudowy, wzruszają tylko ramionami.

Mieszkańcy słusznie zadają zatem pytanie otwarte urzędnikom –  dlaczego zamierzacie wcisnąć kolejną zabudowę wielorodzinną w osiedlu Sadul tuż przed uchwaleniem planu zagospodarowania, który w tym miejscu takiej zabudowy nie przewiduje?

 

 

7 komentarzy

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *