ZWAR nie odpuszcza działki pod oczyszczalnią

12 października 2017 roku Sąd Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe, po rozpoznaniu wniosku Międzyzakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej „ZWAR” o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości gruntowej (działka 67/2) postanowił oddalić wniosek i zasądzić od spółdzielni zwrot kosztów zastępstwa procesowego.

Poniżej znajdują się główne części uzasadnienia wspomnianego postanowienia.

Wnioskiem z dnia 10 września 2012 roku Międzyzakładowa Spółdzielnia Mieszkaniowa „ZWAR” w Warszawie, zastępowana w toku postępowania przez adwokata, wniosła o stwierdzenie nabycia przez nią na skutek zasiedzenia prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w rejonie ulic Mirtowej i Mydlarskiej, stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem 67/2 w obrębie 3-11-31 (…). Z uzasadnienia wniosku wynikało, że spółdzielnia wybudowała osiedle mieszkaniowe „Sadul I” realizując w ramach tej inwestycji również oczyszczalnię ścieków, posadowioną na nieruchomości objętej wnioskiem (…).
Postanowieniem z dnia 27 czerwca 2015 roku Sąd wezwał do udziału w sprawie w charakterze uczestnika Skarb Państwa – Prezydenta m.st. Warszawy (…).  
W odpowiedzi na wniosek uczestnik – Skarb Państwa – Prezydent m.st. Warszawy, zastępowany przez radcę prawnego, wniósł o jego oddalenie argumentując, że spółdzielnia ZWAR nie była posiadaczem samoistnym spornej nieruchomości, bowiem otrzymała ją jedynie w użytkowanie, zaś władając nią, zwracając się o jej wydzierżawienie i uiściła wynagrodzenie za korzystanie z niej bez tytułu prawnego. Uczestnik podniósł również, że spółdzielnia była wyłącznie inwestorem zastępczym realizacji oczyszczalni, a środki na jej budowę pochodziły ze Skarbu Państwa.
Drugi uczestnik, miasto stołeczne Warszawa, również domagał się oddalenia wniosku, wskazując na brak samoistności posiadania wnioskodawcy (…).

Sąd ustalił m.in, że:

Żądanie wniosku dotyczy nieruchomości położonej w rejonie ulic Mydlarskiej i Mirtowej w Warszawie – Wawrze. Stanowi ona działkę oznaczona w rejestrze gruntów numerem 67/2 w obrębie 3-11-31 o powierzchni 0,2500ha, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą (..). W dziale drugim tej księgi wieczystej ujawniono jako właściciela spornego gruntu miasto stołeczne Warszawa (…).
Działka ta, stanowiąca teren przeznaczony pod budowę oczyszczalni ścieków została nabyta przez Skarb Państwa – Dzielnicę Warszawa Praga – Południe na podstawie umowy sprzedaży, zawartej w dniu 15 sierpnia 1980 roku w Państwowym Biurze Notarialnym w Warszawie przed notariuszem Władysławem Mirowskim w formie aktu notarialnego rep. A I – 7879/80r. Przedmiotem nabycia była cała działka nr 67, z której następnie wydzielono działkę nr 67/2, objętą wnioskiem w niniejszej sprawie (…).
Spółdzielnia ZWAR powstała w 1981 roku (…)
Decyzją z dnia 8 września 1981 roku, oznaczoną znakiem T. I8224a.oczyszczalnia ścieków w osiedlu Sadul I/BB ówczesny Urząd Dzielnicowy Warszawa – Wola – Wydział Terenów przekazał grunt pod budowę oczyszczalni ścieków spółdzielni „ZWAR”, zaznaczając w treści tego aktu administracyjnego, iż owo przekazanie terenu następuje „w użytkowanie czasowe do około 1990r. (…) jako inwestorowi zastępczemu spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego”. W decyzji zaznaczono także, że już wówczas teren objęty był decyzją o ustaleniu miejsca i warunków realizacji inwestycji budowlanej nr 9/79/czasowa z dnia 10 lutego 1979 roku, zaś przekazanie gruntu nastąpiło pod budowę czasowej oczyszczalni ścieków bytowo-gospodarczych. Zgodnie z treścią decyzji spółdzielnia winna była uiszczać na rzecz właściciela opłatę roczną w kwocie 1.500 ówczesnych złotych (…).
Na mocy umowy z dnia 30 września 1981 roku Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa „Osiedle Młodych” w Warszawie, będąca bezpśrdnim inwestorem budownictwa jednorodzinnego pod nazwą Anin-Sadul, przeniosła na spółdzielnię „ZWAR” wszystkie prawa i obowiązki, wynikające z decyzji administracyjnych dotyczących terenu, umowy kredytowej, umowy o zastępstwo inwestycyjne, podpisanej ze Spółdzielnią BUdownictwa Jednorodzinnego w Warszawie oraz porozumienia wstępnego z Zakłądami im. Dymitrowa. Zawarcie takiej umowy znajdowało uzasadnienie w tym, że osiedle mieszkaniowe Anin – Sadul miało służyć głównie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych pracowników wspomnianych ZWAR im. Dymitrowa (…).
Zgodnie ze wskazaną wyżej decyzją nr 9/79/czasowa/o ustaleniu miejsca i warunków realizacji inwestycji budowlanej , opatrzonej znakiem (…), wzniesiona na spornym gruncie oczyszczalnia ścieków miała mieć charakter czasowy i istnieć do czasu skanalizowania terenu. W tręsci decyzji wrost wpisano, że oczyszczalnia powstaje „na okres przejściowy” (…).
Z uwagi na konieczność zapewnienia działce, na której miała powstać oczyszcalnia, dostępu do drogi publicznej, Spółdzielnia Budownictwa Jednorodzinnego , działające jako inwestor zastępczy spółdzielni „ZWAR”, wystąpiła do władz miasta o wywłaszczenie sąsiadów nieruchomości i przekazanie spółdzielni uzyskanego w ten sposób terenu (…)/
Prace związane z realizacją oczyszczalni ścieków wykonała samodzielnie, za własne środki, spółdzielnia „ZWAR”. W realizację robót byli także osobiście zaangażowani poszczególni członkowie spółdzielni, którzy świadczyli pracę na budowie. W celu wykonania inwestycji spółdzielnia zawarała również w dniu 30 maja 1983 roku – na okres do 1 września 1984 roku – umowę dzierżawy terenu o powierzchni 6.500 m2 (…). Umowę tę przedłużono na okres do dnia 1 września 1993 roku, wypłacając właścicielom gruntu – małżonkom (…) – „odszkodowanie” (…). W roku 1990 do oczyszczalni zaczęli podłączać się pierwsi użytkownicy. Korzystały z niej również podmoity spoza spółdzielni. Wszyscy spełniali świadczenia związane z korzystaniem z oczyszczalni ścieków wyłącznie na rzecz spółdzielni „ZWAR”. Mimo tego, że w rku 1989 spółdzielnia podpisała z Urzędem Dzielnicowym Praga – Południe umowę o sfinansowanie infrastruktury osiedla ze środków Funduszu Gospodarki Gruntami tego Urzędu, środki na wykonanie oczyszczalni pochodziły z jej funduszy (…).
W piśie z dnia 31 marca 1995 roku Urząd Gminy Warszawa – Wawer zawiadomił społdzielnię „ZWAR”, że nieruchomość stała się własnością samorządową (…).
Spółdzielnia czyniła starania o uregulowanie stanu prawnego nieruchomości. Po raz pierwszy pismem z dnia 26 kwietnia 1995 roku zwrócono się o ustanowienie na rzecz spółdzielni prawa wieczystego użytkowania terenu wraz z nieodpłatnym przenisieniem własności posadowionych na nim budynków i urządzeń (…). W kolejnym piśmie, datowanym na 18 grudnia 1995 roku, spółdzielnia wspomniała, że budowa została zrealizowana na podstawie decyzji z dnia 26 marca 1980 roku, która – jak wspomniano wyżej – dotyczyła budowy tymczasowej oczyszczalni ścieków (…). Wniosek został ponowniony z dnia 17 grudnia 1996 roku (…).
Korespondencja w sprawie ustanowienia prawa wieczystego użytkowania była prowadzona także w latach 2010 – 2011 (…). W latach 2005 – 2012 spółdzielnia opłacała od nieruchomosci podatek (…).
W dniu 6 sierpnia 2012 roku właściciel nieruchomości – miasto stołeczne Warszawa – wystawił spółdzielni „ZWAR” fakturę korygującą VAT nr 23/WAW/08/2012, domagając się kwoty 49107,75 zł z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, na której znajduje się oczyszczalnia ścieków. Żądanie zapłaty dotyczyło okresu od 1 lipca 2007 roku do 29 lutego 2012 roku. W dniu 22 sierpnia 2012 roku spółdzielnia zapłaciła całą żądaną kwotę (…).
Pismem z dnia 23 lutego 2012 roku spółdzielnia zwróciła się do m.st. Warszawy o przesłanie projektu czasowej umowy dzierżawy, dotyczącej nieruchomości (…).

Powyższe ustalenia faktyczne Sąd poczynił na podstawie powołanych wyżej dowodów – dokumentów, których autentyczności nie kwestionowano oraz zeznań świadków i członków zarządu spółdzielni, które są ze sobą zgodne i pozwalają na stwierdzenie, iż to spółdzielnia „ZWAR” dokonała realizacji inwestycji, polegającej na wybudowaniu oczyszczalni ścieków.
Jakkolwiek do akt sprawy złożono umowę dotyczącą dofinansowania inwestycji (…), to nadesłane po jej zawarciu pisma, datowane na 27 lipca 1990 roku i 20 lipca 1993 roku pozwalają na stwierdzenie , iż na budowę oczyszczalni w rzeczywistości nie przekazano żadnych środków państwowych czy samorządowych, tym bardziej, że na okoliczność faktycznego przekazania pieniędzy brak jakiegokolwiek dowodu, a wszystkie przesłuchane w sprawie osoby zgodnie twierdziły, iż budowę oczyszczalni finansowała spółdzielnia.
Jeżeli chodzi o kwestię finansowania budowy przez Ośrodek Badawczo Rozwojowy Podstaw Technologii i Konstrukcji Maszyn „TEKOMA”, to – nawet, jeśli (…) obejmowało ono znaczne kwoty – to i tak za podmiot realizujący inwestycję należy uznać spółdzielnię „ZWAR”. Znamienne jest, żę zawiadomiona o toczącym się postępowaniu „TEKOMA” (…) nie domagała się dopuszczenia do udziału w sprawie.
Opłacanie podatków przez spółdzielnię we wskazanym wyżej okresie wynika ze złożonych do akt deklaracji i zeznań członków zarządu.

Sąd zważył, co następuje:

Wniosek nie jest zasadny i podlega oddaleniu.
Jak już wskazano, neruchomość objęta wnioskiem została nayta w roku 1980 przez Skarb Państwa od osób fizycznych. Stała się własnością samorządową z dniem 27 maja 1990 roku na skutek wejścia w życie art. 5 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 3, poz. 191). Obowiązujący pierwotnie art. 177 k.c. wyłączał możliwość zasiedzenia nieruchomości państwowej. Zakaz ten przestał istnieć z dniem 1 października 1990 r. wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy  – Kodeks cywilny (Dz.U.Nr 55, poz. 311), uchylającej art. 177 k.c. W art. 10 tego aktu ustawodawca zezwolił na doliczenie do czasu potrzebnego do zasiedzenia nieruchomości państwowych okresu posiadania sprzed wejścia w życie ustawy , nie mogło to jednak być więcej , niż połowa czasu potrzebnego do zasiedzenia. W orzecznictwie utrwalił sie pogląd, zgodnie z którym o ile nieruchomość straciła status niercuhomości państwowej przez 1 października 1990 r. to bieg zasiedzenia rozpoczyna się już od dnia utraty przz grunt waloru własności Skarbu Państwa, zaś okres potrzebny do zasiedzenia ulega skróceniu o czas posiadania nieruchomości przed tym dniem, nie więcej jednak, niż o połowę okresu potrzebnego do zasiedzenia (por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 2011 r. w sprawie I CSK 247/10 „Lagalis”).
W myśl art. 172 k.c. w jego pierwotnym brzmieniu, obowiązującym od 1 stycznia 1965 r. do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne było jej samoistne posiadanie przez okres lat dziesięciu  – gdy nabycie posiadanianastąpiło w dorej wierze, lub dwudziestu – gdy nabycie posidania nastąpiło w złej wierze. W dobrej wierze znajdował się ten posiadacz, który nabywając władanie nieruchomości tkwił w przekonaniu, że jest jej właścicielem i twierdzenie to yło usprawiedliwione, choć nieprawdziwe. Przepis art. 7 k.c. przewidywał domniemanie dobrej wiary, które wymagało obalenia. W art. 339 k.c. kodeks cywilny statuował domniemanie, zgodnie z którym władającego nieruchomością należało uważać za jej samoistnego posiadacza, a więc takiego, który po myśli ar. 336 k.c. zachowuje się tak, jak jej właściciel. Wspomniana wyżej ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. wydłużyła okresy potrzebne do zasiedzenia do odpowiednio dwudziestu i trzydziestu lat, przy czym w myśl jej art. 9 do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem 1 października 1990 r., należało od tej daty stosować dłuższe terminy zasiedzenia. Należy dodać, że zgodnie z brzmieniem art. 176 k.c. władający nieruchomością mogą doliczać do swego czasu posiadania okres posiadania osób, po których nabyły spadek.
W realizach niniejszej sprawy nie może być wątpliwości, że spółdzielnia „ZWAR” od roku 1981 była posiadaczem spornej nieruchomości. Posiadanie to nie miało jednak charakteru samoistnego, a zależny. Świadczy o tym przede wszystkim to, że na mocy decyzji z roku 1981 MSM „ZWAR” otrzymała nieruchomość w „użytkowanie” w ściśle określonym celu – zbudowania na niej tymczasowej oczyszczalni ścieków, która miała działać jedynie dopóty, dopóki obsługiwane przez nią osiedle nie zostanie podłączone do miejskiej sieci kanalizacyjnej (co ostatecznie bezspornie nastąpiło i w związku z tym oczyszczalnia przestała pełnić swoją funkcję). Spółdzielnia, korzystając ze spornej nieruchomości, ani na jotę nie wykroczyła poza cel, w jakim ową nieruchomość otrzymała – wzniosła na niej tymczasową oczyszczalnię ścieków i korzystała z niej przez dwadzieścia kilka lat. Nie można zatem mówić o tym, by spółdzielnia zmieniła charakter swego posiadania z zależnego na samoistne, nie wykonała bowiem w stosunku do nieruchomości żadnej czynności, do zdziałania której nie byłaby upoważniona zgodnie z decyzją, oddając jej grunt w „użytkowanie”. Analizując powyższą kwestię nie można jednak tracić z pola widzenia również i tego, że spółdzielnia nie płaciła opłat rocznych z tytułu użytkowania, okreslonych w decyzji (a przynajmniej brak dowodu na to, by płaciła). Okoliczność ta musi być jednak oceniana łącznie z innymi poczynaniami spółdzielni, polegającymi na wystąpieniu do właściciela gruntu o wydzierżawienie nieruchomości i na wypłaceniu mu – miesiąc przed złożeniem wniosku o zasiedzenie – kwoty niemal 50.000zł za korzystanie z gruntu bez tytułu prawnego. Oczywistym jest, że tak nie zachowuje się ten, kto sądzi, że nabył nieruchomość w drodze zasiedzenia. Ocena istnienia po stronie posiadacza woli zatrzymania rzeczy dla siebie musi być dokonywana w oparciu o demonstrowanie tej woli na zewnątrz. Zachowanie takie jest istotne przede wszystkim z punktu widzenia ochrony praw właściciela nieruchomości, albowiem daje mu wyraźny sygnał, iż jego własność jest zagrożona i rozpocznya się bieg terminu zasiedzenia, w toku którego można podjąć odpowiednie czynności obronne, jak na przykład wytoczenie powództwa windykacyjnego. W niniejszej sprawie posiadacz zależny nieruchomości, jakim była spółdzielnia „ZWAR”, przez okres trzydziestu jeden lat od objęcia nieruchomości w posiadanie nie uczynił nic, co mogłoby u właściciela nieruchomości wywołać przekonanie, że oto dotychczasowy posiadacz zależny stał się posiadaczem samoistnym i zmierza do nabycia gruntu przez zasiedzenie; przeciwnie, jeszcze w ostatnim roku tego terminu spółdzielnia podjęła takie działania, które mogły jedynie umocnić właściciela w przekonanium że o żadnym zasiedzeniu nie może być mowy. W tych okolicznościach wniosek należało oddalić i dlatego orzeczono jak w punkcie I postanowienia.
O kosztach rozsztrygnięto na podstawie art. 520 par. 3 k.p.c., albowiem interesy wnioskodawcy i uczestników były sprzeczne, zaś wniosek o zasiedzenie, wymierzony we własność jednego z uczestników, został korzystanie dla niego oddalony.

Spółdzielni mieszkaniowa „ZWAR” złożyła w dniu 23 listopada 2017 roku apelację od postanowienia Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe z dnia 12.10.2017. Główne tezy apelacji dotyczą:
– kwestionowania zastosowanej przez Sąd wykładni przepisu, iż samodzielna realizacja pierwotnego celu przekazania nieruchomości jakim jest budowa oczyszczalni ścieków w warunkach samodzielnego decydowania o zakresie działalności tej oczyszczalni oraz zawieranie we własnym imieniu umów z różnymi podmiotami nie stanowi posiadania samoistnego,
– kwestionowania sposobu oceny dowodów i wynikających z nich faktów oraz braku zawarcia w uzasadnieniu postanowienia wszystkich faktów
Wraz z apelacją spółdzielnia ZWAR złożyła także nowy dowód w sprawie jakim jest pismo z 2012 roku skierowane do m.st. Warszawy na okoliczność wymuszenia opłaty za bezumowne korzystanie z przedmiotowej działki.

Podsumowując, spółdzielnia ZWAR nie odpuściła walki o zasiedzenie działki pod oczyszczalnią. Argumenty spółdzielni związane z tym, że została przymuszona do zapłacenia za użytkowanie wieczyste i teraz chce, żeby jej zwrócic pieniądze i oddać jeszcze działkę, na której stoi oczyszczalnia mnie osobiście nie przekonują. Nie przekonują mnie też pozostałe pokrętne argumenty, ale nie ma to znaczenia, bowiem zdecyduje o tym Sąd.

W każdym razie dla mnie jest jednak oczywiste to, że lepiej by było dla naszego osiedla, aby działka ta pozostała w rękach miasta.

W Sądzie Okręgowym Warszawa-Praga sprawa została zarejestrowana pod sygn. IV Ca 363/18 i oczekuje aktualnie na wyznaczenie terminu rozprawy.

Oczyszczalnia ścieków w osiedlu Sadul