Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) obszaru Sadul a skutki prawne planu w zakresie wartości nieruchomości

W tekście projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sadul (MPZP) jest zapis o skutkach prawnych w zakresie wzrostu wartości nieruchomości, a mianowicie:

Rozdział 17
Skutki prawne planu w zakresie wartości nieruchomości
§37. Wysokość stawki procentowej, służącej naliczaniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości, ustala się na 30%.

Podstawą prawną tego zapisu jest Ustawa z 27.03. 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DZ. U. poz. 647 z 2012) i jej art. 36 ust.

4: „Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną
w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.”
Jak to działa w praktyce:

1.    Właściciel chce sprzedać nieruchomość.
2.    Notariusz sporządza akt notarialny.
3.    Notariusz ma obowiązek powiadomienia o sprzedaży gminę (właściwe wydziały w Urzędzie Dzielnicy, np. Wydział Gospodarki Nieruchomościami lub Wydział Architektury i Budownictwa).
4.    Wydział Gospodarki Nieruchomościami sprawdza, czy tę nieruchomość obejmuje uchwała o planie zagospodarowania przestrzennego.
5.    Sprawdza się, czy zmiana w związku z uchwalaniem MPZP nastąpiła w ciągu ostatnich 5 lat.
6.    Sprawdza się następnie, czy nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości
7.    Rzeczoznawca bada wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu MPZP (dotyczy to podobno głównie działek leśnych przekształconych w działki budowlane)

Jeśli nastąpił wzrost wartości nieruchomości (po uchwaleniu MZPZ), to pobiera się jednorazową opłatę od wzrostu, nie większą niż 30%. Np. działka leśna o wartości: 10000 zł (przed uchwaleniem  MPZP) – po uchwaleniu MPZP (i przekształceniu w działkę budowlaną) jej wartość  wzrasta np. o 100%, czyli o 10000 zł. Wartość przekształconej nieruchomości (działki) wynosi 20000 zł. Koszt jednorazowej opłaty z tytułu dochodów własnych gminy wynosi 30% wzrostu wartości działki, a więc 3000 zł (30% z 10000 zł). W przypadku sprzedaży przekształconej działki (np. wartej 20000 zł), sprzedający ponosi następujące koszty: 20000 zł (wartość przekształconej działki) – 3000 zł (opłata planistyczna zgodnie z ustawą z 27.03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym <DZ. U. poz. 647 z 2012>) – 19% podatku dochodowego od sprzedaży, czyli 20000 zł – 3800 zł (19% podatek dochodowy) – 3000 zł (30% opłata planistyczna) = 13 200 zł. Koszty z tytułu podatku dochodowego i opłaty planistycznej w przypadku przekształcenia, uchwalenia MPZP i sprzedaży tego typu nieruchomości w takiej sytuacji to 34%.

Opłaty planistyczne podobno dotyczą tylko działek leśnych. Jednak w zapisie MPZP mówi się ogólnie o wartości nieruchomości bez względu na ten rodzaj. Ten zapis wymaga zgłoszenia uwagi do wyłożonego planu MPZP w Wawrze – między innymi taką uwagę zgłasza właśnie Rada Osiedla Sadul.